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热点城市“地王”频出助长楼市风险

2016-06-22 15:53:00 来源:中国经济网

   热点城市“地王”频出,给供求关系基本平衡、局部地区供求过剩的楼市平添了几把“虚火”。以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目,在过度透支房地产市场预期的同时,也增添了未来市场运行的不确定性。考虑到资金面宽松效应在供给和需求端的不对等,当前热点城市“地王”项目频出助长楼市风险,值得高度警惕。

  年初以来,热点城市房地产市场急剧升温,可能更多受到投资投机性需求回潮的驱动。去年以来,中央及地方出台的一系列稳定住房消费政策措施,无论是税费减免,还是贷款成数和利息下降,对城市合理的刚性住房需求和改善性住房需求而言,优惠程度都远不能弥补住宅总价上涨的缺口。因此,市场的急剧升温,不排除是市场投资投机性资金大幅炒作的结果。而房地产中介“首付贷”、“过桥贷”的推波助澜,楼盘热销造势在微信圈和互联网上的广泛传播,进一步加剧市场紧张气氛,显著提升房价上涨预期。2016年1月至4月,全国商品房销售面积同比增长36.5%,较上年同期回升41.3个百分点,商品房销售额同比增长55.9%,较上年同期回升59个百分点,反映出“量升价涨”的运行态势。若剔除非热点城市去库存影响,热点城市住宅价格涨幅惊人。2016年4月末,深圳、上海、南京、厦门、北京、合肥等热点城市新建商品住宅价格同比分别上涨63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。

  房地产市场的非理性急剧升温,严重扭曲了市场正常供求关系,造成热点城市土地市场供不应求的假象。截至2016年5月末,全国各种形式的“地王”项目已经超过150宗,较上年同期出现明显增长。在当前资金面整体宽松背景下,房地产开发企业融资成本下降,融资渠道拓宽,账面“不差钱”,因而可以动用巨资竞相追逐地价,不断刷新土地“溢价率”指标,导致热点城市房地产市场普遍出现“面粉贵过面包”这一“水涨船高”现象,并诱发了市场恐慌性需求。

  如果冷静理性地思考,那么不难发现当前“地王潮”存在“拔苗助长”热点楼市的风险。一方面是投资投机性需求无法支撑“地王”项目顺利建成销售。我国住宅投资投机性需求以变现获利为主要特征,不仅与“地王”项目形成激烈竞争,而且也存在“搭便车”变现现象。另一方面是资金面宽松效应在供给方和需求方存在不对等,加剧供求失衡。在目前社会融资格局下,房地产开发企业和购房群体在资金融通便利、成本和规模上存在不对等效应。房地产开发企业可以用较小资本金撬动大楼盘开发,可以非理性竞拍土地价格,但购房群体融资规模依然要受到家庭收入水平制约,导致资金面宽松效应在需求方的作用要明显小于供给方,主要表现在“地王”项目建成后住宅销售价格对普通家庭购买力的过度偏离,增加了未来市场供求失衡的可能性。

  历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”,“地王潮”抑或是“地王套”虽然在很短的时间内可以推高楼市价格,通过诱发房价上涨预期加快住宅销售,但中长期看将加剧住宅市场供求失衡状况,显著增加市场运行脆弱性,导致金融风险高度聚集。

编辑:温超

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