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购买学区房后卖方拒履合同 京法院首次冻结学区房学籍

2016-06-21 10:47:00 来源:北京青年报

  日前,海淀法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件,在这起案件中,涉案的房屋属于学区房,购房者在买房时,卖房人曾经在合同中承诺房屋的学籍没有使用。后因为学区房涨价,卖房者不想再出售房子,双方发生纠纷。

  购房者担心卖方单方违约,且有可能恶意使用涉案房屋学籍,便向法院提出申请保全,禁止他人使用涉案房屋的学籍。海淀法院经审查后作出裁定,禁止使用涉案房屋及该房屋相关户口的学位。这也是北京地区法院在房屋买卖合同纠纷中,首次裁定冻结学区房学籍。

  王某起诉称,20164月,经过中介公司,他与被告廖某签订了房屋买卖合同,合同约定王某购买廖某出售的位于海淀区万寿路的房屋一套。协议签订当天,王某按照合同支付了定金10万元。426日双方完成网签。

  但此后,因为该房屋学区房价值升值,被告廖某拒绝继续履行合同。王某因此起诉到法院,请求判令廖某交付该房屋,并将房屋所有权转移登记至其名下。

  在诉讼过程中,王某向法院提交了申请,称根据双方签订的房屋买卖合同的约定,原告享有涉案房屋对应学籍的使用权。目前廖某单方违约且有恶意使用涉案房屋学籍的可能。根据当前学籍政策,学籍被使用后6年内,该房屋学籍不得再次使用,如果廖某恶意使用该学籍,将造成王某买房的目的不能实现。为保障自己享有使用涉案房屋学籍的权利,申请法院对涉案房屋的学籍进行冻结。

  海淀法院经审查发现,在双方签订的房屋买卖合同补充协议中,廖某确曾承诺涉案房屋为某小学学区房,且学区名额未被使用。

  在与廖某的沟通询问中,廖某表示其拒绝继续履行合同的理由是王某和中介公司在网签合同中虚构较低的价格逃避税款,可能使他的诚信记录出现问题,也给将来的交易带来风险。

  海淀法院认为,王某的申请符合民事诉讼法规定,即“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据当事人的申请,可以裁定责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为”。

  海淀法院于是作出民事裁定书,禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位,并及时向相关小学送达了民事裁定书和协助执行通知书。相关小学也表示将按照法院裁定书的内容予以执行。

  据了解,目前,该案正在进一步审理中,双方当事人也在积极开展庭外和解,力求在本年度小学招生工作结束前协商解决本案纠纷。

  调查

  学区房持续升温 三类纠纷易出现

  北京青年报记者查询相关判决书发现,近年来随着家长们对子女教育问题的持续关注,学区房的买卖不断升温。而由此引发纠纷、诉至法庭的事例也屡有发生。其中一些涉及购买学区房后的户口迁移,一些与能就读重点学校有关,还有些纠纷则发生在亲属之间。

  现象一

  购学区房时常现户口纠纷

  在这些纠纷中,因为房子户口未迁出进而产生的纠纷案件多次出现,在这些案件中,购房者往往跟卖房者约定购房后,卖房人要将户口迁出,但买完房之后却发现户口没有迁出。

  比如,在北京一中院审理的一起案件中,为了孩子将来上学打算,王先生从刘先生手里购买了一套学区房,并取得了房产证,在买房的时候,刘先生称房子没有登记户口,然而王先生后来在咨询房屋所在学区学校事宜时却得知房屋内有他人户口,并且登记户口的人就在房屋所在的学区就读,户口一直没有迁出。后来双方对簿公堂,刘先生称他根本不知道王先生要买的是学区房。

  法院经过审理认为,虽然房子没有迁出的户口并不是刘先生的户口,但刘先生在将房屋出售给王先生时,应协助王先生了解房屋的有关信息。最终法院判决刘先生向王先生赔付违约金。

  现象二

  购房后发现无法上重点小学

  家住朝阳区的王女士为了能买新房子,就卖了名下的一套房子给赵女士,后双方约定以340万成交。签订合同后,这套房子的价格一直向下跌,赵女士通知王女士要求解除合同,并退还房款。双方随后对簿法庭。

  赵女士说,她之所以当时买王女士的房子是为了自己的孩子能上重点学校,因此才委托中介寻找合适的学区房。后通过中介找到王女士时,她卖的房子可以上北京市和平里四小,还出示了儿子的毕业证作为证明。赵女士经过查询后发现,当时王女士的房子确实属于学区房,而根据当时的就学政策,赵女士买房后孩子确实可以在北京市和平里四小就读。

  赵女士说,她后来之所以决定不再买王女士的房子并不是因为房价下跌,而是发现由于北京市就学政策变化,即使自己购买了房屋,自己的孩子也没法在和平里四小就读了。另外,如果不是为了孩子上学,自己也不会花那么多钱买房子,因为经过权威机构评估,王女士的房屋正常市场价值只有248.39万元,所以自己并不是因为房价下跌而恶意违约。

  后法院判决解除双方的购房合同,赵女士赔偿王女士81万余元,王女士退还房款。

  现象三

  因学区房亲属起纠纷

  在一些学区房案件中,出现过一些为了孩子上学借亲属名义,但最终双方发生纠纷的案件。在其中一起案件中,赵女士称, 2012年的时候她想购买一套房屋,对海淀区的一套学区房有出资购买意向。她的亲属李女士听说后找到她,称女儿想入读中关村第一小学,因赵女士看中的房屋属于中关村第一小学的入学片区,因此向她借一个入学名额。

  由于当时中关村第一小学入学时必须提前三年落户,故在201263 0日前户籍必须迁入才能获得入学名额。考虑到双方的亲属关系,她同意房屋暂时落至李女士的名下,但以后需无偿转给她以便子女能够继续获得入学名额。

  后双方签订了合同,赵女士全部出资购买房屋,暂落在李女士名下,为李女士提供中关村第一小学学区房入学名额,在建立好学籍的前提下,李女士要无偿将此房屋转到赵女士名下。如果双方约定的时间没有建立好学籍,则在建立好学籍之后,将此房屋转到赵女士名下。后赵女士发现,因为买的房子上涨,李女士瞒着自己与拆迁公司磋商。赵女士于是起诉到法院。

  后法院审理认为,因双方都认可李女士的女儿还未取得中关村第一小学学区房入学名额,赵女士要求李女士进行房屋过户的诉讼请求法院不予支持。李女士并没有将名下涉诉房产出卖的行为,且其女儿上学的学籍取得要依赖于涉诉房产产权的持有,因此不存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形。最后法院判决李女士支付赵女士租金。

编辑:温超

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